房企在二線城市商品房銷售額超過一線城市；國土部未來將“盯緊”這些城市的土地審批

價(jià)值洼地效應(yīng)，正在使二三線城市成為開發(fā)商下一輪擴(kuò)張的重點(diǎn)，也成為新一輪搶地目標(biāo)。

數(shù)據(jù)顯示，二線城市部分房企商品房成交量增幅高達(dá)100%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一線城市。而在日前閉幕的全國國土資源工作會(huì)議上，國土資源部部長、國家土地總督察徐紹史表示，2010年將加強(qiáng)房地產(chǎn)市場土地調(diào)控，并指出一些企業(yè)和資本開始向二三線城市轉(zhuǎn)移，未來土地審批將偏向二三線城市。

【現(xiàn)狀】

二三線城市地價(jià)火并

日前，越秀地產(chǎn)宣布“走出廣州第一步”———江門越秀城建房地產(chǎn)開發(fā)商有限公司1月30日下午正式掛牌，由此拉開了城建大舉擴(kuò)張的序幕。合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江表示，一線城市土地資源供給有限，拿地成本相當(dāng)高，因此已有不少開發(fā)商把發(fā)展的重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二三線城市。

事實(shí)上，已有大批一線大型房企進(jìn)入二三線城市。最早、并在全國二三線城市大規(guī)模扎根的碧桂園就是“鼻祖”。以華南碧桂園、廣州鳳凰城為例，碧桂園均是當(dāng)?shù)刈钕冗M(jìn)駐的房地產(chǎn)開發(fā)商，而在打開市場以后，其他大型開發(fā)商紛至沓來，一度形成聞名全國的華南板塊和增城板塊。

據(jù)克而瑞(中國)研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，自去年4月以來，重慶、成都、西安、大連等二三線城市表現(xiàn)尤為突出，成交量都約在200萬平方米左右，天津更是高達(dá)447萬平方米。以萬科、保利為首的全國地產(chǎn)巨頭，正將觸角伸向更多的二三線城市。以重慶為例，去年6月25日，經(jīng)過多輪角逐，保利以38.1億元順利拿下重慶鴻恩寺地塊。而在接下來的5天時(shí)間里，萬科共耗資20.64億元，在重慶連續(xù)拿下三個(gè)地塊。

央企搶地最瘋狂

央企在二三線城市也發(fā)起“圈地運(yùn)動(dòng)”。據(jù)有關(guān)資料顯示，2009年10月29日，中海地產(chǎn)與九龍倉聯(lián)合以總價(jià)41億元奪得重慶江北嘴CBD體育公園地塊。此價(jià)格刷新了今年6月保利地產(chǎn)(19.47,0.12,0.62%)在重慶拍下鴻恩寺地塊的38.1億元的紀(jì)錄，成為重慶今年的新總價(jià)地王。

去年11月2日上午，中信地產(chǎn)以36億元的總價(jià)拿下津南區(qū)八里臺(tái)鎮(zhèn)天嘉湖北側(cè)一塊掛牌出讓的土地，該地塊也是2009年天津土地市場地塊面積和總地價(jià)的雙料“地王”。地塊面積約為248萬平方米，總價(jià)36億元 。

央企拿地的大手筆遠(yuǎn)超2007年。保利地產(chǎn)僅去年9月、10月短短兩個(gè)月的時(shí)間里，就在土地儲(chǔ)備上投入近200億元。

炒房客轉(zhuǎn)投二三線城市

除了開發(fā)商，投資者也瞄上了二三線城市。“我個(gè)人認(rèn)為目前可以考慮高位拋出，轉(zhuǎn)投二三線城市的房地產(chǎn)市場”，浙江商會(huì)副會(huì)長陳俊曾向媒體表示。他認(rèn)為，目前在北京、上海等一線城市投資房產(chǎn)的溢價(jià)空間不大，如果現(xiàn)在套現(xiàn)轉(zhuǎn)投二三線城市正是好時(shí)機(jī)。有業(yè)內(nèi)人士表示，目前一線城市的地價(jià)相對(duì)較高，而像三亞、大連、沈陽等二三線城市的房地產(chǎn)市場正處于上漲初期，吸引了許多投資型買家進(jìn)入。

【分析】

各類城市售房面積誰更大

據(jù)克而瑞發(fā)布的“2009年三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜”顯示，2009年第三季度，對(duì)銷售金額前20名企業(yè)的城市分布集中度進(jìn)行考察發(fā)現(xiàn)，企業(yè)在二線城市實(shí)現(xiàn)的銷售金額位列第一，達(dá)到了全部項(xiàng)目銷售金額的44%，其次為一線城市，占銷售總量的35%；企業(yè)在二線城市實(shí)現(xiàn)銷售面積占比最多，為全部項(xiàng)目銷售面積的59%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過一線與三四線城市成交面積的總和。從銷售面積上看，二線城市的貢獻(xiàn)力度正在不斷擴(kuò)大。

以“銷售王”恒大地產(chǎn)為例，由于在重慶、成都、天津、包頭等二三線城市實(shí)行快速周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略，以453.7萬平方米的銷售面積一舉實(shí)現(xiàn)銷售面積全國第一的目標(biāo)。

【隱憂】

二線樓市提前“泡沫”？

有專家認(rèn)為，大型品牌房企掀起進(jìn)軍二三線城市熱潮，雖然會(huì)提高當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)的檔次、規(guī)模、管理等，但也給當(dāng)?shù)貥鞘袔チ瞬簧亠L(fēng)險(xiǎn)，不僅會(huì)擠壓二三線城市的本土開發(fā)商，還會(huì)助漲區(qū)域房價(jià)，更不排除會(huì)使當(dāng)?shù)貥鞘刑嵩邕M(jìn)入泡沫期。

萬科集團(tuán)董事長王石曾指出，房地產(chǎn)泡沫已開始向二三線城市蔓延。不過，廣東省房協(xié)理事、專家咨詢委員會(huì)委員、廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，每個(gè)城市的樓價(jià)水平與資金、客戶流動(dòng)的關(guān)系非常密切，目前中國是個(gè)開放式的市場，房地產(chǎn)市場發(fā)展存在冷熱不均的現(xiàn)象是實(shí)屬正常。他進(jìn)一步指出，內(nèi)地城市崛起將是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主基調(diào)，首先發(fā)展的是一線城市，第二波升浪主要集中在省會(huì)城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的中心輻射區(qū)域。